Bolån och politik
Bostadsmarknaden och Bostadsaffärer har länge varit i fokus i Sverige, med tidningsrubriker om miljonbelopp för ettor, ständiga prisrekord i olika städer och förväntade räntehöjningar som pekar mot en potentiell bostadsbubbla. Bolån utgör den övervägande delen av de lån som svenska medborgare tar. Historiskt sett har det varit relativt lugnt att låna mer så länge bostadspriserna har hållit sig höga på grund av efterfrågan. Periodvis kommer dock nya riktlinjer från politiker i ett försök att dämpa lånelusten hos svenskarna. För närvarande ges statliga rabatter i form av ränteavdrag, där 30 % av alla räntekostnader återbetalas vid deklarationen varje år när skatt har betalats. Det diskuteras dock att minska denna rabatt för att försöka kontrollera den totala lånesumman. Bankerna har också strikta riktlinjer att följa, särskilt när det gäller amorteringar på bolån.
Amortering på bostadslån
Att amortera på sitt bolån innebär att man varje månad betalar av en del av lånet, vilket i sin tur minskar låneskulden och därmed även räntekostnaderna över tiden. Trots att bolånen i vissa fall kan vara på flera miljoner kronor är amortering viktigt och kan vara ett smart ekonomiskt beslut. För närvarande finns det krav på att amortera en viss procent av lånet varje år, baserat på två faktorer: belåningsgraden och förhållandet mellan lånebelopp och inkomster.
Del 1. Amortering baserat på belåningsgraden (lån i förhållande till bostadens värde)
- Om lånet utgör mellan 50 - 70 % av bostadens värde måste man amortera minst 1 % av lånet varje år.
- Om lånet utgör mellan 70 - 85 % av bostadens värde måste man amortera minst 2 % av lånet varje år.
- Lån som utgör mindre än hälften av bostadens värde har inget krav på amortering.
Del 2. Amortering baserat på förhållandet mellan lånebelopp och inkomster
- Om hushållets årsinkomst multiplicerat med 4,5 är mindre än lånebeloppet, krävs ytterligare 1 % amortering.
Sammanfattningsvis
| Belåningsgrad | Bruttolön större än 4,5 x lånet | Bruttolön mindre än 4,5 x lånet |
|---|
| Belåningsgrad mindre än 50 % | Inget amorteringskrav | Amortera 1 % |
| Belåningsgrad 50 - 70 % | Amortera 1 % | Amortera 2 % |
| Belåningsgrad över 70 % | Amortera 2 % | Amortera 3 % |
Värdering av bostad
Bortsett från kraven är det fritt att amortera hur mycket man vill på sitt bolån, men det är, som sagt, kanske inte alltid man vill amortera i samma takt. Om man levt efter kraven ett tag kan läget ha förändrats. Man kan ha ökat sin årsinkomst, boendet kan ha ökat i värde eller man kanske helt enkelt har amorterat ner till någon av gränserna. Ett annat alternativ kan vara att man vill utöka sitt bolån med ett lån för renovering eller tillbyggnad eller kanske ett billån. Vill man då förändra villkoren kontaktar man sin bank och får ett förslag.
Som bostadens värde räknas det pris den köptes för eller det värde som en ny värdering av bostaden ger. En bostad får bara värderas för detta ändamål vart femte år. Det som avgör värdet på boendet är då marknadsläget (hur har i tiden närliggande försäljningar sett ut enligt statistik), bostadens läge, eventuell våning, speciella saker i boendet (balkong, kakelugn, havsutsikt, takhöjd etcetera), avgift och kostnader, eventuell förenings ekonomi, och boendets skick.
Uppskov på vinst vid försäljning
Vid försäljning av din bostad har du möjlighet att skjuta upp beskattningen av den eventuella vinsten till ett senare tillfälle genom att göra ett uppskov. Uppskovet blir slutgiltigt om du köper en ny bostad senast under året efter försäljningen och flyttar in i den nya bostaden senast den 2 maj det andra året efter försäljningen. För att begära uppskov gör du detta i deklarationen vid försäljning.
- Om din nya bostad är lika dyr eller dyrare än den gamla bostaden kan hela vinsten göras till uppskov.
- Uppskovsbeloppet måste vara minst 50 000 kr.
- Om din nya bostad är billigare än den sålda bostaden beräknas uppskovet med formeln: (försäljningsvinst på den gamla bostaden + tidigare uppskov) x (inköpspris för den nya bostaden / (försäljningspris för den gamla bostaden - försäljningskostnader)).
Försäljningskostnader inkluderar mäklararvode och annonsering, inte förbättringsutgifter. Du kan även utöka uppskovsbeloppet vid framtida vinst vid försäljning av bostäder, så länge du uppfyller kraven. För närvarande finns ett tak på uppskovsbeloppet på 3 000 000 kr för en bostad.
Från 1 januari 2021 är uppskovsbeloppet räntefritt. Den tidigare uppskovsräntan var 0,5 % på beloppet varje år från och med året efter försäljningen. Vid tillfällen när man måste betala ränta på uppskovet kan det vara ekonomiskt fördelaktigt att överväga att ta ett banklån och betala skatten på försäljningsvinsten till Skatteverket. Exempelvis som när räntan tidigare var 0,5 %. Den eventuella räntan på uppskovet är ej avdragsgill, medan 30 % av räntan på ett banklån kan dras av i skattedeklarationen. Det innebär att ett banklån på samma summa som vinstskatten och med en ränta på 3,25 % kostade lika mycket varje år som det gjorde att betala skatt på uppskovsbeloppet varje år. Vid ett banklån med en lägre ränta än 3,25 % sparar du pengar genom att låna istället.
Kostnader man inte alltid tänker på
När du köper en bostad är det viktigt att komma ihåg att det finns kostnader utöver själva köpeskillingen och eventuell markavgift. Dessa kostnader, även om de kan verka små i relation till hela köpet, är väsentliga att beakta.
- Lagfart och pantbrev: Om du köper ett hus behöver du skaffa lagfart och eventuellt pantbrev om du tar lån. Ansökan om detta görs via Lantmäteriets e-tjänst och beläggs med en expeditionsavgift på 825 kr. Kostnaden för lagfart och pantbrev benämns som stämpelskatt och är 1,5 % av köpeskillingen för lagfart och 2 % av pantbrevets belopp. Till exempel, om du köper ett hus för 5 miljoner kr och nyttjar gamla pantbrev på 2 miljoner kr, betalar du stämpelskatt för pantbrev på 1 miljon kr (20 000 kr) och för lagfart på 75 000 kr.
- Bostadsrätt: Om du köper en bostadsrätt kan du behöva betala en avgift till föreningen för pantbrev. Det finns riktlinjer för att denna avgift inte bör överstiga 1 procent av gällande prisbasbelopp.
- Bygga ny bostad: Vid bygge av en ny bostad tillkommer ytterligare kostnader, som ibland glöms. Dessa inkluderar avgift för bygglov samt kostnader för kontrollansvarig under bygget. Att ha ett färdigställandeskydd, en försäkring som ser till att bygget blir färdigt, kan också vara klokt att överväga.
Kom ihåg att dessa kostnader kan variera beroende på var i Sverige du befinner dig och kan ändras över tiden. Det är alltid bra att konsultera med experter inom området för att få uppdaterad och specifik information.
