Bolån

Räntan som anges är en så kallad listränta, men sätts individuellt. Det är alltså upp till varje låntagare att förhandla med banken om vilken ränta man ska betala. Räntan kan vara helt rörlig eller bindas på 3 månader, eller ett till flera år. Att binda räntan på flera år kan vara en säkerhet för att veta hur stora utgifter man har framöver. Det kan dock löna sig i längden att hela tiden ligga på rörlig ränta, även om den kan variera stort över tid. Historiskt sett har det visat sig vara mest lönsamt att ha en rörlig ränta, men det finns inga garantier för att det ska vara så i framtiden. Att tänka på när man väljer fast ränta eller ett bolån med räntetak är att om man vill lösa hela sitt lån i förtid kan man tvingas att betala ränteskillnadsersättning. En sådan situation kan till exempel uppstå när man säljer sin bostad och köper en ny.

Man får idag ta ett bolån motsvarande max 85 % av bostadens värde. Vid köp av en bostad måste alltså minst 15 %, den så kallade kontantinsatsen, av köpeskillingen finansieras på annat sätt.

Relaterade sidor

• Privatlån / Blancolån
• Tips för bättre kreditvärdighet

Bolån och politik

Bostadsaffärer är något som i många år varit på löpsedlarna i Sverige. Ettor som säljs för flera miljoner kronor, nya rekord i stad efter stad, snart kommer räntehöjningen, bostadsbubblan är nära. Ja, dessa rubriker är inte ovanliga i dagstidningarna. Bolånen är de som i särklass utgör majoriteten av de krediter svenskar upptagit. Så länge värdet finns kvar i bostäderna i form av efterfrågan har det varit lugnt att låna nya pengar. Till och från kommer dock nya rekommendationer från politiskt håll för att försöka hålla nere svenskarnas låneyra. I skrivande stund får man rabatt från staten på lån i form av ränteavdraget. 30 % av alla räntekostnader man har får man tillbaka med deklarationen varje år när man betalat in skatt. Det är dock tal om att minska denna rabatt med avsikten att minska lånemängden. Existerande rekommendationen bankerna har att förhålla sig till handlar dock om amortering på bolån.

Amortering på bostadslån

Att amortera på bolånet innebär att man varje månad betalar av på lånet så att det minskar. Att lånet minskar leder i sin tur till att räntan, som är kostnaden för lånet, också minskar varje månad. Ett bolån kan i många fall vara på flera miljoner kronor och att amortera på så stora belopp kan tyckas vara onödigt. Det kanske finns annat man kan använda de pengarna till som i slutändan gör att man tjänar mer på att inte amortera. I skrivande stund finns det dock krav på att man i vissa fall måste amortera på lånet. Detta krav utgörs av två delar och innebär att man ska måste amortera 0 - 3 % av lånet varje år. Del 1 handlar om Belåningsgraden, alltså hur mycket pengar man lånar i förhållande till bostadens värde. Del två handlar om låntagarna i hushållets sammanlagda bruttolön i förhållande till lånets storlek.

Del 1. Lånebelopp i förhållande till bostadsvärde

• Om lånets storlek är mellan 50 - 70 % av bostadens värde måste man amortera minst 1 % av lånet varje år.
• Om lånets storlek är mellan 70 - 85 % av bostadens värde måste man amortera minst 2 % av lånet varje år.
• Har man ett lån som är mindre än hälften av bostadens värde medför del 1 inte några krav på amortering.

Del 2. Lånebelopp i förhållande till inkomster

• Om hushållets årsinkomst multiplicerat med 4,5 är mindre än lånets storlek måste man amortera ytterligare 1 %.

Värdering av bostad

Bortsett från kraven är det fritt att amortera hur mycket man vill på sitt bolån, men det är, som sagt, kanske inte alltid man vill amortera i samma takt. Om man levt efter kraven ett tag kan läget ha förändrats. Man kan ha ökat sin årsinkomst, boendet kan ha ökat i värde eller man kanske helt enkelt har amorterat ner till någon av gränserna. Ett annat alternativ kan vara att man vill utöka sitt bolån med ett lån för renovering eller tillbyggnad eller kanske ett billån. Vill man då förändra villkoren kontaktar man sin bank och får ett förslag.

Som bostadens värde räknas det pris den köptes för eller det värde som en ny värdering av bostaden ger. En bostad får bara värderas för detta ändamål vart femte år. Det som avgör värdet på boendet är då marknadsläget (hur har i tiden närliggande försäljningar sett ut enligt statistik), bostadens läge, eventuell våning, speciella saker i boendet (balkong, kakelugn, havsutsikt, takhöjd etcetera), avgift och kostnader, eventuell förenings ekonomi, och boendets skick.

Uppskov på vinst vid försäljning

Vid försäljning av en bostad har du möjlighet att skjuta upp beskattningen av eventuell vinst till ett senare tillfälle. Den vinst du väljer att skjuta upp kallas för uppskovsbelopp. Ett uppskov blir slutgiltigt om du köper en ny bostad senast under året efter du sålt samt att du flyttar in i den nya bostaden senast 2 maj det andra året efter du sålt. Begäran om uppskov görs i deklarationen i samband med deklaration av försäljningen.

Om den nya bostaden är dyrare än vad den gamla såldes för eller har samma pris kan hela vinsten göras uppskov på. Uppskovsbeloppet måste även vara minst 50 000 kr. Om den nya bostaden är billigare beräknas uppskovet enligt följande:
(försäljningsvinst på gammal bostad + tidigare uppskov) x (inköpspris ny bostad / försäljningspris gammal bostad).

Du kan välja utöka uppskovsbeloppet vid eventuella vinst på kommande försäljningar av bostäder så länge du uppfyller kraven. 2010-20/6 2016 fanns ett tak på uppskovsbelopp på 1 450 000 kr för ett boende, 21/6 2016 till 30 juni 2020 fanns tillfälligt inget tak på hur stort uppskovsbeloppet kunde vara. Idag finns det ett tak för uppskovsbeloppet på 3 000 000 kr för ett boende.

Med ett uppskov på vinsten betalar du sedan 0,5 % skatt på beloppet varje år från och med året efter försäljningen. I detta läge kan det vara värt att spekulera i att istället ta ett banklån och betala in skatt på försäljningsvinsten till Skatteverket. Räntan på ett uppskov är inte avdragsgill, medans 30 % av räntan på ett banklån dras av på skattedeklarationen. Det innebär att ett banklån på samma summa som vinstskatten och med en ränta på 3,25 % kostar lika mycket varje år som det gör att betala skatt på uppskovsbeloppet varje år. Får du ett banklån med en lägre ränta än 3,25 % sparar du alltså pengar på att låna istället.