Bolån och politik
Bostadsaffärer är något som i många år varit på löpsedlarna i Sverige. Ettor som säljs för flera miljoner kronor, nya rekord i stad efter stad, snart kommer räntehöjningen, bostadsbubblan är nära. Ja, dessa rubriker är inte ovanliga i dagstidningarna. Bolånen är de som i särklass utgör majoriteten av de krediter svenskar upptagit. Så länge värdet finns kvar i bostäderna i form av efterfrågan har det varit lugnt att låna nya pengar. Till och från kommer dock nya rekommendationer från politiskt håll för att försöka hålla nere svenskarnas låneyra. I skrivande stund får man rabatt från staten på lån i form av ränteavdraget. 30 % av alla räntekostnader man har får man tillbaka med deklarationen varje år när man betalat in skatt. Det är dock tal om att minska denna rabatt med avsikten att minska lånemängden. Existerande rekommendationen bankerna har att förhålla sig till handlar dock om amortering på bolån.
Amortering på bostadslån
Att amortera på bolånet innebär att man varje månad betalar av på lånet så att det minskar. Att lånet minskar leder i sin tur till att räntan, som är kostnaden för lånet, också minskar varje månad. Ett bolån kan i många fall vara på flera miljoner kronor och att amortera på så stora belopp kan tyckas vara onödigt. Det kanske finns annat man kan använda de pengarna till som i slutändan gör att man tjänar mer på att inte amortera. I skrivande stund finns det dock krav på att man i vissa fall måste amortera på lånet. Detta krav utgörs av två delar och innebär att man ska måste amortera 0 - 3 % av lånet varje år. Del 1 handlar om Belåningsgraden, alltså hur mycket pengar man lånar i förhållande till bostadens värde. Del två handlar om låntagarna i hushållets sammanlagda bruttolön i förhållande till lånets storlek.
Del 1. Lånebelopp i förhållande till bostadsvärde
- Om lånets storlek är mellan 50 - 70 % av bostadens värde måste man amortera minst 1 % av lånet varje år.
- Om lånets storlek är mellan 70 - 85 % av bostadens värde måste man amortera minst 2 % av lånet varje år.
- Har man ett lån som är mindre än hälften av bostadens värde medför del 1 inte några krav på amortering.
Del 2. Lånebelopp i förhållande till inkomster
- Om hushållets årsinkomst multiplicerat med 4,5 är mindre än lånets storlek måste man amortera ytterligare 1 %.
| Belåningsgrad | Bruttolön större än 4,5 x lånet | Bruttolön mindre än 4,5 x lånet |
|---|
| Belåningsgrad på mindre än 50 % | Inget amorteringskrav | Amortera 1 % |
| Belåningsgrad på 50 - 70 % | Amortera 1 % | Amortera 2 % |
| Belåningsgrad över 70 % | Amortera 2 % | Amortera 3 % |
Värdering av bostad
Bortsett från kraven är det fritt att amortera hur mycket man vill på sitt bolån, men det är, som sagt, kanske inte alltid man vill amortera i samma takt. Om man levt efter kraven ett tag kan läget ha förändrats. Man kan ha ökat sin årsinkomst, boendet kan ha ökat i värde eller man kanske helt enkelt har amorterat ner till någon av gränserna. Ett annat alternativ kan vara att man vill utöka sitt bolån med ett lån för renovering eller tillbyggnad eller kanske ett billån. Vill man då förändra villkoren kontaktar man sin bank och får ett förslag.
Som bostadens värde räknas det pris den köptes för eller det värde som en ny värdering av bostaden ger. En bostad får bara värderas för detta ändamål vart femte år. Det som avgör värdet på boendet är då marknadsläget (hur har i tiden närliggande försäljningar sett ut enligt statistik), bostadens läge, eventuell våning, speciella saker i boendet (balkong, kakelugn, havsutsikt, takhöjd etcetera), avgift och kostnader, eventuell förenings ekonomi, och boendets skick.
Uppskov på vinst vid försäljning
Vid försäljning av en bostad har du möjlighet att skjuta upp beskattningen av eventuell vinst till ett senare tillfälle. Den vinst du väljer att skjuta upp kallas för uppskovsbelopp. Ett uppskov blir slutgiltigt om du köper en ny bostad senast under året efter du sålt samt att du flyttar in i den nya bostaden senast 2 maj det andra året efter du sålt. Begäran om uppskov görs i deklarationen i samband med deklaration av försäljningen.
Om den nya bostaden är dyrare än vad den gamla såldes för eller har samma pris kan hela vinsten göras uppskov på. Uppskovsbeloppet måste även vara minst 50 000 kr. Om den nya bostaden är billigare beräknas uppskovet enligt följande:
(försäljningsvinst på gammal bostad + tidigare uppskov) x (inköpspris ny bostad / ( försäljningspris gammal bostad - försäljningskostnader)).
Med försäljningskostnader menas exempelvis mäklararvode och annonsering, inte förbättringsutgifter. Du kan välja utöka uppskovsbeloppet vid eventuella vinst på kommande försäljningar av bostäder så länge du uppfyller kraven. 2010-20/6 2016 fanns ett tak på uppskovsbelopp på 1 450 000 kr för ett boende, 21/6 2016 till 30 juni 2020 fanns tillfälligt inget tak på hur stort uppskovsbeloppet kunde vara. Idag finns det ett tak för uppskovsbeloppet på 3 000 000 kr för ett boende.
Med ett uppskov på vinsten betalar du sedan 0,5 % skatt på beloppet varje år från och med året efter försäljningen. I detta läge kan det vara värt att spekulera i att istället ta ett banklån och betala in skatt på försäljningsvinsten till Skatteverket. Räntan på ett uppskov är inte avdragsgill, medans 30 % av räntan på ett banklån dras av på skattedeklarationen. Det innebär att ett banklån på samma summa som vinstskatten och med en ränta på 3,25 % kostar lika mycket varje år som det gör att betala skatt på uppskovsbeloppet varje år. Får du ett banklån med en lägre ränta än 3,25 % sparar du alltså pengar på att låna istället.
Kostnader man inte alltid tänker på
När man köper en bostad är det lätt att tänka att man bara betalar för bostaden i sig, eventuell mark och kommande avgifter. Det finns dock en del kostnader man kanske glömmer att ha med i sina beräkningar. De må vara små i förhållande till den totala kostnaden, men likväl viktiga att känna till.
Om du köper ett hus måste du ha lagfart och om du lånar pengar även pantbrev. Pantbrevet är ett bevis på att du gjort en så kallad inteckning på fastigheten. Pantbrev som redan finns på en fastighet går att nyttja av en ny ägare. Ansökan om lagfart och inteckning görs via e-tjänst hos Lantmäteriet som tar en expeditionsavgift på 825 kr. Kostnaden för lagfart och pantbrev heter stämpelskatt. För lagfart gäller en stämpelskatt på 1,5 % av köpeskillingen och för pantbrev gäller 2 % av pantbrevets belopp.
Låt säga att du köper ett hus för 5 miljoner kr. Den förre ägaren hade lån och pantbrev på 2 miljoner kr och du behöver låna 3 miljoner kr för att köpa huset. Du kan då nyttja gamla pantbrev på 2 miljoner och får betala stämpelskatt för pantbrev på 1 miljon kr: 20 000 kr (0,02*1000000). Stämpelskatt för lagfart blir 75 000 kr (0,015*5000000).
Köper du en bostadsrätt är det inte dessa belopp vi talar om, men du kan behöva betala en avgift till föreningen för pantbrev. Det finns ett riktmärke för bostadsrättsföreningar om att pantsättningsavgiften inte bör vara mer än 1 procent av gällande prisbasbelopp, vilket då rör sig om några hundralappar.
Ska du till och med bygga en ny fastighet tillkommer fler kostnader som man lätt kan missa. Exempelvis behöver du betala avgift för bygglov och det finns kostnader för kontrollansvarig av bygget och så kan det vara klokt med ett så kallat färdigställandeskydd, en försäkring som ser till att bygget blir klart.
Sök
